Tőkés kérdések

Hogy érdemes-e belevágni a hitelkiváltásba, alapvetően az határozza meg, hogy mekkora a tőketartozás. A hitelt kiváltó bank felkutatása előtt éppen ezért meg kell tudnunk, mekkora az aktuális tőketartozásunk. Könnyen meglehet ugyanis, hogy a néhány évvel ezelőtt felvett 8 millió forintos deviza lakáshitel tőketartozás a jelenlegi árfolyam mellett 10–11 millió forintra rúg.

Ha tehát azt látjuk, hogy az árfolyamváltozás miatt az aktuális tőketartozás meghaladja vagy megközelíti a felvételkorit, és már akkor is a lehető legnagyobb arányban volt beterhelve az ingatlan, könnyen elbukhatjuk az értékbecslés 30 ezer forint körüli díját is. Mivel ez az eset manapság nem ritka, érdemes a hitelkérelmi nyomtatvány benyújtása előtt legalább egy ingatlanossal megsaccoltatni a lakás értékét.

Nem feltétlenül kizáró ok persze az sem, ha a tőketartozás meghaladja az ingatlanra felvehető maximális kölcsön értékét: jó adós esetén a bank ez esetben is belemehet a hitelkiváltásba, de csak úgy, hogy az ügyfél befizeti a különbözetet. Ezzel hidalható csak át az a probléma, hogy a maximálisan folyósítható hitelösszeg nem elegendő az aktuális tartozás rendezésére.


Árfolyamos játék

A fentiek miatt mindenképpen mérlegelni kell, mekkora a hitelkiváltás árfolyamvesztesége, azaz megéri-e a több százezer, vagy akár több millió forintos bukta egy kedvezőbb hitelkonstrukció miatt. "A hitelt alapesetben csak akkor érdemes kiváltani, ha az aktuális kamat kedvezőbb, mint a régi. Olyan minőségi ügyfeleknél például, akik jó fizetési morállal rendelkeznek, és az ingatlanuk nincs a piaci érték 50 százalékánál jobban leterhelve, most is van 5 százalék körüli kamat, ami miatt már érdemes elgondolkodni a hitelcserén. Félszázalékos kamatkülönbség mellett persze még nem érdemes a hitelekkel variálni, lépni csak akkor célszerű, ha a kamatkülönbség legalább 1–2 százalékos" – magyarázza Terbe Ernő, a Bankárnet ügyvezetője.

Ennél kisebb különbségért egyéb ok nélkül nem érdemes bevállalni az árfolyamveszteséget, kivétel persze, ha az ügyfélnek nincs más választása, mert mindenképpen pluszpénzhez kell jutnia, hogy abból fizethesse a hitelét. Ilyenkor az adós nagy valószínűséggel bekerül egy hitelspirálba, amelyből vagy ki tud kecmeregni, vagy nem. Ilyen esetben érdemes kisebb ingatanra cserélni a meglévőt, hogy csökkenjen a törlesztőrészlet.

Csökkentett érték

Tisztában kell lenni azzal is, hogy az ingatlan piaci értéke az elmúlt néhány évhez képest valószínűleg nem emelkedett, hanem inkább csökkent: az értékbecslő által megállapított piaci érték jelenleg 10–30 százalékkal is alacsonyabb lehet, mint pár évvel ezelőtt. Ez egyben azt is jelenti, hogy a kiváltásnál nem lehet támpontul használni a korábbi hitelhez készült értékbecslést, és azt sem, hogy a bank anno hány százalékig volt hajlandó beterhelni az ingatlant. A fölöslegesen kifizetett értékbecslés előtt ezért érdemes megkérdezni a bankot, hogy jelenleg a forgalmi/menekülési érték hány százalékig engedi megterhelni az ingatlant.

Rendezett lapokkal

Nem mindegy az sem, milyen ügyfél szeretné kiváltani hitelét: leginkább olyan adósnak érdemes próbálkoznia, aki az elmúlt 3-6 hónapban jó fizetési morállal rendelkezett. A bankok alapesetben ugyanis azon adósok hiteleit szeretik kiváltani, akik korábban jól törlesztettek. Aki tehát az elmúlt pár hónapban csúszott a részletek fizetésével, és hitelkiváltáson gondolkodik, rosszabb lapokkal indul, mint a rendesen fizető ügyfél. Ez egyben azt is jelenti, hogy ha ki is tudja váltani a hiteleit, rosszabb kondíciók mellett teheti ezt meg.

Emiatt – ha ez megoldható – célszerű a kiváltással pár hónapot várni, és addig rendezni az elmaradásokat, betartani a határidőket. Ez különösen akkor fontos, ha a hitelkiváltás bankon belül történik, és az ügyfél új kondíciók mellett pluszhitelt szeretne felvenni meglévő kölcsöne mellé.

Vesébe látnak

A bankok nézik a jövedelem és a törlesztőrészlet arányát is, ha tehát valaki nagyon el van adósodva, hitelkiváltás előtt érdemes véleményeztetni a bankkal, mit szól ahhoz, hogy a leterhelt jövedelem mellett újabb hitelt akar fölvenni.

A folyószámlakivonatokon a bankok azt is nézik, hogy az ügyfeleknek van-e fedezethiánya. Rossz pontnak számít, ha van, ahogy az sem szerencsés, ha valakinek egyáltalán nincs folyószámlája. Éppen ezért a jövedelmeket folyószámlán célszerű megjeleníteni, nem szerencsés a házipénztárból kifizetni. Van például olyan bank, amely folyószámlával nem rendelkező ügyféllel szóba sem áll.

A folyószámlán keresztüli jövedelemutalás azért is szerencsés, mert ha a jövedelem jó pár hónapja a folyószámlára érkezik, a bank nem kéri be az előző évek APEH-es jövedelemigazolásait. Ennek köszönhetően az az ügyfél is hitelhez juthat, akinek a korábbi években nem volt kimutatható jövedelme.

Feketelistán

Mivel a bankok arra törekszenek, hogy a jelenlegi gazdasági helyzetben jól fizető adósoknak adjanak hitelt, a KHR-listás (Központi Hitelinformációs Rendszer, régebbi nevén BAR-lista) ügyfelek nehezebben válthatják ki hiteleiket. A passzív KHR-listásokat bizonyos esetben még megfinanszírozzák a kereskedelmi bankok is, aktív KHR-listás ügyféllel viszont már csak pénzügyi vállalkozások foglalkoznak.

Esetükben plusz biztosítékot kér be a pénzügyi vállalkozás: a kiváltásos ügyletbe például mindenképpen be kell vonniuk egy olyan személyt, aki tiszta adós, azaz nem KHR-listás személy, valamint mivel aktív KHR-listás az ügyletben szereplő személy, ahhoz is ragaszkodik a finanszírozó, hogy kiváltsa a meglévő hitelét, ezáltal passzív státuszúvá teszi az addig aktív státuszú adóst.